东北策略邓利军：地产起不来会阻碍本轮中长贷上行周期吗？ -爱游戏全站app在线平台

　　直观看中长贷周期并不能跟地产周期划等号。直观看商品房销售额12个月滚动同比增速与中长贷12个月滚动同比增速，两者并非完全一致，虽然在过去四轮信用周期内，两者的大体趋势基本一致，但是仍然存在如2011q3-2012q1、2014q4-2015q2、2018q2-2019q3期间较长时间的地产销售增速与国内中长贷增速背离的情况，背后的原因在于中长贷背后不止房贷主导的居民中长贷，还有企业生产经营的企业中长贷。

　　居民对中长贷贡献比例已至30%左右低位，负效应显著下行。复盘看，新增中长贷中来自居民的占比中枢在50%左右，企业占据另一半，2022年初至今看，中长贷占比中居民明显下滑，已至30%左右的历史极低位，企业贡献反而上行至70%左右，也因此即使在5月后居民中长贷继续下行(但斜率放缓)，企业中长贷拐头向上的背景中，整体中长贷周期仍是向上，故居民中长贷疲软对整体中长贷周期的负向效应已显著下行。

　　居民中长贷中房贷比例在二季度已至4%的历史极低位。为评估当前居民对于房市的悲观程度，我们可计算个人购房贷款的增量与新增居民中长贷的比例(因个人购房贷款余额央行季度公布，故为季频，以下简称房贷占比)。从结果看，房贷占比的一般范围为60-90%区间，趋势上，在三道红线、贷款集中度管理等收缩政策下，该占比从2020年初的80%左右持续下行至2021年下半年的60%左右，而到了2022年上半年，在疫情冲击、信用风险、预期下行等多方面因素作用下，该占比大幅下滑至2022年二季度的4.08%，已至极值水平，下行的空间已非常有限。

　　购房贷款偿还占比房贷总量比例在3%，未有超常态提前偿贷行为出现。超常态提前还贷可使新增个人购房贷款为负，影响前述结论。故可测算偿还量相对整体个人购房贷款余额占比，判断当前居民提前偿还贷款情况。从结果看，2022q2居民偿还比例并未有超常态上升，此前居民提前偿贷现象更偏个例，对整体而言可忽略。故逻辑上在疫情冲击、信用风险等负面因素叠加的二季度也未出现此现象，则往后在疫情转好、地产放松、保交楼政策等积极因素作用下，更难出现超常态的提前偿贷现象。

　　核心结论：地产起不来不会导致中长贷上行周期受阻。总结来看，地产销售起不来并不一定导致中长贷上行周期无法重启，因为中长贷内部结构上居民长贷的负向边际贡献已经急剧下行，后续企业会是信用上行主力，同时购房贷款占比居民中长贷的比例在二季度已经至接近0的极值，边际上继续负向拉动的力量已非常小，客观看也未出现超常态的居民提前还贷现象，所以购房贷款继续下行的程度也将非常有限，故在居民中长贷不再有大幅下行而拖累整体的风险下，地产对中长贷信用复苏大概率不再是负向β(紧密绑定)，而未来如有转好则可能是正向α(锦上添花)，当前中长贷上行周期不会改变。

　　风险提示：疫情影响超预期;地缘风险超预期